26 de outubro de 2026 · Daniel da Rocha Cardoso
Quem compra imóveis para revender pode não pagar IMT. Mas uma empresa nova paga o imposto na compra e só o recupera depois de vender. Uma empresa com dois anos de histórico de revenda fica isenta logo na escritura, sem adiantar nada ao Estado.
Num imóvel de €300.000, isso significa não imobilizar cerca de €19.500 durante meses. Para quem faz várias operações por ano, a diferença na tesouraria é muito relevante.
Como funciona a isenção
O artigo 7.º do Código do IMT isenta as aquisições de prédios para revenda. As condições são:
- A empresa tem de estar registada na atividade de compra e venda de imóveis (CAE 68110) antes da compra.
- A escritura deve indicar que o imóvel se destina a revenda.
- O imóvel tem de ser revendido no prazo de um ano. Desde o pacote Mais Habitação, para compras a partir de 7 de outubro de 2023, o prazo deixou de ser de três anos.
- A revenda não pode ser feita a outro comprador para revenda.
O prazo de um ano é rígido. Em 2026, a Autoridade Tributária confirmou que obras, licenciamentos ou atrasos administrativos não o suspendem nem prorrogam.
Se o imóvel não for revendido dentro do prazo legal, ou se lhe for dado um destino substancialmente diferente, a isenção caduca e o IMT torna-se devido desde a aquisição, acrescido de juros. A constituição da propriedade horizontal e a venda do prédio através das respetivas frações autónomas não determinam, por si só, a perda da isenção.
A jurisprudência admite essas operações quando não impliquem uma alteração substancial do imóvel adquirido. A análise pode ser diferente em situações de loteamento, demolição, construção de uma realidade nova ou transformação material que faça com que o bem vendido deixe de corresponder substancialmente ao bem adquirido. Cada situação deve ser avaliada de forma casuística.
A isenção abrange apenas o IMT. O Imposto do Selo de 0,8% sobre o preço continua a ser pago na compra.
Isenção imediata ou reembolso: o que muda com o histórico
A lei distingue dois casos. A isenção é imediata quando a empresa prova que exerce a atividade com habitualidade. Para isso, apresenta uma certidão do Portal das Finanças que demonstre que revendeu imóveis comprados para esse fim em cada um dos dois anos anteriores.
Sem essa certidão, a empresa paga o IMT na compra e pede depois a anulação do imposto, com o comprovativo da venda.
No fim, o imposto é o mesmo: zero, se a revenda acontecer no prazo. A diferença está no dinheiro que fica parado.
| Compra de um imóvel de €300.000 | Empresa nova | Empresa com histórico de 2 anos |
|---|---|---|
| IMT pago na escritura | €19.500 | €0 |
| Imposto do Selo (0,8%) | €2.400 | €2.400 |
| Total a pagar na compra | €21.900 | €2.400 |
| Recuperação do IMT | Pedido ao serviço de Finanças após a venda | Não se aplica |
| Capital imobilizado até à devolução | €19.500 | €0 |
Exemplo com um prédio urbano não habitacional, à taxa de 6,5%. Nos imóveis de habitação que não são habitação própria e permanente, a taxa varia com o valor e chega a 7,5% acima de cerca de €1,1 milhões.
Com cinco operações destas por ano, uma empresa nova chega a ter perto de €100.000 parados em impostos a recuperar. Esse capital podia estar a financiar a próxima compra ou as obras.
A nossa oferta: empresas prontas a comprar com isenção imediata
A FA Accounting & Management tem disponíveis para venda [número] sociedades por quotas com atividade de compra e venda de imóveis e revendas registadas em [anos]. Cada empresa permite pedir a certidão de habitualidade e comprar o próximo imóvel já com isenção de IMT na escritura.
Cada empresa é entregue com:
- CAE 68110 ativo e histórico de revendas nos dois anos anteriores;
- Contabilidade e obrigações fiscais em dia, sem dívidas às Finanças nem à Segurança Social;
- Sem imóveis em carteira, de forma a que a compra das quotas não esteja sujeita a IMT;
- [Condições comerciais: preço, prazo de transmissão, apoio na escritura].
Antes de avançar, há três pontos a ter em conta:
- Continuidade: a certidão olha sempre para os dois anos anteriores. Para manter a isenção imediata no futuro, a empresa tem de continuar a revender imóveis todos os anos.
- Prazo: cada imóvel tem de ser vendido no prazo de um ano. O plano de obras e de venda deve caber nesse prazo.
- Transparência: entregamos o histórico completo da empresa e acompanhamos a transmissão das quotas, o registo e a contabilidade a partir da compra.
Fale connosco
Se compra imóveis para revender, ou quer começar a fazê-lo, uma empresa com histórico permite-lhe começar já com isenção imediata, sem esperar dois anos.
Contacte-nos para saber que empresas temos disponíveis e as condições:
Daniel Cardoso
FA Accounting & Management, Lda
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