Der Kauf einer Immobilie in Portugal als ansässige oder ausländische Person kann eine hervorragende Investitionsmöglichkeit sein, erfordert jedoch ein gutes Verständnis des Finanzierungsprozesses. Sehen Sie unten alles, was Sie über Hypotheken auf portugiesischem Boden wissen müssen – basierend auf dem AnchorLess-Leitfaden.
Verfügbare Hypothekenarten
| Hypothekenart | Vorteile | Achtung! |
| Fester Zinssatz | Vorhersehbare Zahlungen über die gesamte Laufzeit. | Höhere Anfangszinsen und Strafen für vorzeitige Rückzahlung (etwa 2 %). AnchorLess |
| Variabler Zinssatz | Niedrigere Anfangszinsen. | Risiko einer Erhöhung entsprechend dem Euribor; geringere Strafe (~0,5 %). AnchorLess |
| Gemischter Zinssatz | Anfängliche Fixierung von 2–5 Jahren, danach variabel. | Kombiniert anfängliche Stabilität mit späterer Flexibilität. AnchorLess |
| Nur Zinsen (Interest-Only) | Anfangs niedrige Monatsraten. | Nach der Anfangsphase steigt die Rate. Erfordert Finanzplanung. AnchorLess |
Aktuelle Zinssätze
Die Zinssätze in Portugal variieren derzeit zwischen 2,5 % und 5,5 %, abhängig von der Hypothekenart und dem Kundenprofil. AnchorLess
Kriterien und Bedingungen für Expats
- Wohnsitz: Es ist nicht notwendig, in Portugal ansässig zu sein, um eine Hypothek zu erhalten. Steueransässige (mehr als 183 Tage pro Jahr in Portugal) profitieren in der Regel von besseren Konditionen. AnchorLess
- LTV (Loan to Value – Beleihungsauslauf): Ansässige werden in der Regel bis zu 80–90 % finanziert und benötigen eine Anzahlung von 10–20 %. Nichtansässige werden in der Regel bis zu 60–70 % finanziert, mit Anzahlungen von 30–40 %. AnchorLess
- Altersgrenze: Die Banken verlangen, dass die Hypothek vor dem 70.–80. Lebensjahr des Kreditnehmers vollständig zurückgezahlt ist. AnchorLess
- Zahlungsfähigkeit: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als etwa 30–35 % des monatlichen Nettoeinkommens betragen. AnchorLess
Erforderliche Unterlagen
- Identifikation: Reisepass oder EU-Bürgerkarte und NIF (Steueridentifikationsnummer). AnchorLess
- Wohnsitz: Adressnachweis (Wasser-, Stromrechnung oder Kontoauszug). AnchorLess
- Einkommensnachweise:
- Angestellte: Gehaltsabrechnungen (3–6 Monate), IRS-Erklärung (Einkommensteuererklärung).
- Selbstständige: Kontoauszüge, IRS-Erklärung der Vorjahre. AnchorLess
- Immobiliendokumentation: Vorvertrag oder Immobiliendaten, caderneta predial (Grundsteuerregistrierung), Energieausweis, u.a. AnchorLess
Phasen des Prozesses
- Vorabgenehmigung: Vorläufige Bewertung der Finanzierungskapazität. AnchorLess
- Immobilienauswahl und CPCV: Vorvertrag mit Finanzierungszustimmungsklausel, schützt die Anzahlung. AnchorLess
- Formelle Einreichung: Einreichung aller Unterlagen bei der Bank; es wird eine Gebühr erhoben (200–300 €). AnchorLess
- FINE: Die Bank stellt ein Merkblatt mit konkreten Kreditbedingungen aus (FINE – Europäisches Standardisiertes Informationsblatt). AnchorLess
- Bewertung: Die Immobilie wird bewertet (300–600 €), basierend auf dem zu finanzierenden Betrag. AnchorLess
- Urkunde und Abschluss: Formalisierung durch einen Notar, Zahlung von Steuern, Versicherung und endgültige Urkunde. AnchorLess
Weitere Verbundene Kosten (zusätzlich zur Anzahlung)
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões – Kommunale Übertragungssteuer): 2 % bis 8 %, je nach Wert.
- Stempelsteuer (Imposto de Selo): 0,8 %.
- Notar, Registrierung und Urkunde: ~1.000–1.500 €.
- Anwalt: 1 % des Immobilienwerts (~1.500–2.000 €).
- Bewertung: 300–600 €.
- Versicherung: Leben (obligatorisch) und Wohngebäude (empfohlen). AnchorLess
Insgesamt belaufen sich die zusätzlichen Kosten auf 7–10 % des Immobilienwerts. AnchorLess
Vorteil der Nutzung eines Hypothekenvermittlers (Brokers)
- Zugang zu verschiedenen Banken und Produkten.
- Hilfe bei Dokumentation und Übersetzung.
- Verhandlung günstigerer Konditionen.
- Die Vergütung kommt in der Regel von der Bank, nicht vom Käufer. AnchorLess
Praktische Ratschläge von Expats
- Geduld ist wesentlich: Der Prozess kann 1 bis 3 Monate dauern. AnchorLess
- Übersetzte und organisierte Dokumente helfen sehr. AnchorLess
- Eine Bewertung unter dem vereinbarten Preis ist häufig. Seien Sie auf eine höhere Anzahlung vorbereitet. AnchorLess
- Sprechen Sie mit Banken, die Abteilungen für Ausländer und englischsprachigen Support haben. AnchorLess
Fazit
Der Erwerb einer Immobilie in Portugal ist für Expats machbar — trotz der bürokratischen und finanziellen Herausforderungen — mit wettbewerbsfähigen Zinssätzen und einem relativ offenen System. Die Kenntnis der Hypothekenarten, Anforderungen, Kosten und Vorteile professioneller Unterstützung ist entscheidend für eine sichere und effiziente Wahl.
FA Accounting begleitet Expats durch den gesamten Steuerprozess, einschließlich der Dokumentenvorbereitung, der Beschaffung der NIF, der Kostenbewertung und der Finanzierungsstrategie. Wenn Sie mit einem personalisierten Plan fortfahren möchten, sprechen Sie uns an!
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