Comprar una propiedad en Portugal como residente o extranjero puede ser una excelente oportunidad de inversión, pero requiere conocer bien el proceso de financiación. Vea a continuación todo lo que necesita saber sobre hipotecas en suelo portugués – basado en la guía de AnchorLess.
Tipos de Hipoteca Disponibles
| Tipo de Hipoteca | Ventajas | ¡Atención! |
| Tipo Fijo | Pagos predecibles durante todo el plazo. | Tipos iniciales más elevados y penalizaciones por reembolso anticipado (alrededor del 2 %). AnchorLess |
| Tipo Variable | Tipos iniciales más bajos. | Riesgo de aumento según el Euribor; penalización menor (~0,5 %). AnchorLess |
| Tipo Mixto | Fijación inicial de 2–5 años, luego variable. | Combina estabilidad inicial con flexibilidad posterior. AnchorLess |
| Solo Intereses | Cuotas mensuales bajas inicialmente. | Después del período inicial, la cuota aumenta. Requiere planificación financiera. AnchorLess |
Tipos Actuales
Los tipos de interés en Portugal varían actualmente entre el 2,5 % y el 5,5 %, dependiendo del tipo de hipoteca y del perfil del cliente. AnchorLess
Criterios y Condiciones para Expatriados
- Residencia: No es necesario ser residente para obtener una hipoteca. Los residentes fiscales (más de 183 días al año en Portugal) normalmente se benefician de mejores condiciones. AnchorLess
- LTV (Loan to Value – Préstamo a Valor): A los residentes generalmente se les financia hasta el 80–90 %, exigiendo un 10–20 % de entrada. A los no residentes generalmente se les financia hasta el 60–70 %, con entradas del 30–40 %. AnchorLess
- Límite de Edad: Los bancos exigen que la hipoteca esté liquidada antes de que el prestatario cumpla 70–80 años de edad. AnchorLess
- Capacidad de Pago: La cuota mensual no debe superar aproximadamente el 30–35 % de los ingresos netos mensuales. AnchorLess
Documentación Necesaria
- Identificación: Pasaporte o tarjeta de ciudadano de la UE y NIF (Número de Identificación Fiscal). AnchorLess
- Residencia: Comprobante de domicilio (factura de agua, luz o extracto bancario). AnchorLess
- Pruebas de Ingresos:
- Empleados: nóminas (3–6 meses), declaración de IRS (impuesto sobre la renta).
- Autónomos: extractos bancarios, declaración de IRS de años anteriores. AnchorLess
- Documentación de la Propiedad: Contrato preliminar o datos de la propiedad, caderneta predial (registro fiscal de la propiedad), certificado energético, entre otros. AnchorLess
Etapas del Proceso
- Pre-aprobación: Evaluación preliminar de la capacidad de financiación. AnchorLess
- Selección de la Propiedad y CPCV: Contrato de promesa de compraventa con cláusula de aprobación de financiación, protegiendo la señal. AnchorLess
- Presentación Formal: Presentar toda la documentación al banco; se cobra una tasa (200–300 €). AnchorLess
- FINE: El banco emite una ficha con las condiciones concretas del préstamo (FINE – Ficha de Información Normalizada Europea). AnchorLess
- Tasación: La propiedad es tasada (300–600 €), basando el monto financiado. AnchorLess
- Escritura y Conclusión: Formalización a través de notario, pago de impuestos, seguro y escritura final. AnchorLess
Otros Gastos Asociados (además de la entrada)
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões – Impuesto Municipal sobre Transmisiones): 2 % a 8 %, según el valor.
- Impuesto de Sello (Imposto de Selo): 0,8 %.
- Notario, registro y escritura: ~1.000–1.500 €.
- Abogado: 1 % del valor de la propiedad (~1.500–2.000 €).
- Tasación: 300–600 €.
- Seguro: Vida (obligatorio) y vivienda (recomendado). AnchorLess
En total, los costes adicionales ascienden al 7–10 % del valor de la propiedad. AnchorLess
Ventaja de Usar un Intermediario Hipotecario (Broker)
- Acceso a varios bancos y productos.
- Ayuda con la documentación y traducción.
- Negociación de condiciones más favorables.
- Normalmente, la remuneración proviene del banco, no del comprador. AnchorLess
Consejos Prácticos de Expatriados
- La paciencia es esencial: El proceso puede tardar 1 a 3 meses. AnchorLess
- Documentos traducidos y organizados ayudan mucho. AnchorLess
- La tasación por debajo del precio acordado es frecuente. Esté preparado para una entrada mayor. AnchorLess
- Hable con bancos que tienen departamentos dedicados a extranjeros y soporte en inglés. AnchorLess
Conclusión
Adquirir una propiedad en Portugal es viable para expatriados — a pesar de los desafíos burocráticos y financieros — con tipos competitivos y un sistema relativamente abierto. Conocer los tipos de hipoteca, requisitos, costes y ventajas del apoyo profesional es fundamental para una elección segura y eficiente.
FA Accounting guía a los expatriados en todo el proceso fiscal, incluyendo la preparación de la documentación, la obtención del NIF, la evaluación de los costes y la estrategia de financiación. Si desea avanzar con un plan personalizado, ¡hable con nosotros!
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